LA DETRAZIONE SPETTA A CIASCUN PROPRIETARIO IN PROPORZIONE AI MILLESIMI
Come per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, anche per realizzare le opere che beneficiano del superbonus 110% occorre il via libera dell’assemblea di condominio.
L’Articolo 119 del DL Rilancio prevede che la detrazione si applichi alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° Luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.
Le spese devono essere relative a due grandi tipologie di interventi: isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali, sostituzione degli impianti di climatizzazione con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici ovvero con impianti di microcogenerazione.
Tutti lavori che tipicamente interessano proprio le parti comuni degli edifici.
In ogni caso, per accedere al beneficio fiscale occorre il miglioramento di almeno due classi energetiche, certificato dall’APE , l’Attestazione di Prestazione Energetica.
IN ASSEMBLEA
Gli interventi connessi al superbonus sono considerati «innovazioni agevolate», in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio.
Quindi, per procedere con i lavori basterebbe il quorum “speciale” previsto dall’Articolo 1120, Comma 2, Numero 2, del Codice Civile, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Tuttavia, di fatto, proprio per l’obbligo di APE e di raggiungiumento di due classi energetiche in più, basterà la maggioranza ridotta.
IL QUORUM
Si tratta infatti di due condizioni che sono indispensabili per ottenere l’agevolazione fiscale del 110 per cento e in questo caso, il quorum può essere ridotto.
L’Articolo 26 della Legge 10/1991 (modificato dall’Articolo 28 della Legge 220/2012) dispone, infatti, che «per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia (…) individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le relative decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».
Per accedere a questa maggioranza “semplice” l’assemblea dovrà però autorizzare la redazione delle APE dei singoli appartamenti o, a certe condizioni, della Diagnosi energetica dell’edificio.
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Quando il condominio delibera un intervento di manutenzione straordinaria si applica il criterio previsto dall’Articolo 1123, Comma 1 del Codice Civile, secondo cui «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Anche la detrazione fiscale è ripartita in base alle quote millesimali.
Con il superbonus cambia la prospettiva: il credito d’imposta o lo sconto in fattura possono essere chiesti per tutti i lavori che interessano le parti comuni e, soprattutto, la cessione, oltre che all’impresa, può essere effettuata anche alle banche.
Quindi, se la “vendita” del credito fiscale va a a buon fine, nessun condomino dovrebbe anticipare un euro.