È NECESSARIO IL REQUISITO DELL’ INDIPENDENZA FUNZIONALE
ATTESO UN CHIARIMENTO DA PARTE DELL’ AGENZIA DELLE ENTRATE SUL CONCETTO DI EDIFICIO
L’isolamento termico , agevolato con la super detrazione del 110%, dovrebbe essere riferito non solo agli edifici o alle case a schiera, ma anche alle singole unità immobiliari, facenti parte di edifici o palazzi, a patto che siano «funzionalmente indipendenti» rispetto al condominio e abbiano «uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Queste due condizioni , però , dovrebbero essere chiarite , ai fini del superbonus del 110%, da parte dell’Agenzia delle Entrate , la quale dovrebbe anche definire cosa si intende per isolamento per più del 25% dell’«edificio» .
ISOLAMENTO TERMICO
Con la conversione in legge del Decreto Rilancio l’intervento trainante relativo all’isolamento termico degli edifici è stato esteso anche all’«unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno» .
In particolare , possono beneficiare del superbonus del 110% gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti isolanti o cappotti, anche sulla superficie intera delle pareti), orizzontali (pavimenti, coperture e solai) e inclinate (falde di copertura del sottotetto, si veda la Faq Enea 6.B), che «interessano l’involucro dell’edificio , con un’incidenza superiore» al 25% della «superficie disperdente lorda dell’edificio» ovvero della singola «unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno» .
EDIFICIO
Il DL Rilancio non definisce cosa intende, a questi fini, per «edificio» .
Nel DPCM del 20 Ottobre 2016 (Regolamento edilizio-tipo), per la voce numero 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni uniformi») l’«edificio» è l’intero condominio (fabbricato cielo-terra); pertanto, i lavori sulla singola unità immobiliare di un palazzo o condominio difficilmente riusciranno a raggiungere il 25% «dell’involucro dell’intero edificio, costituito dall’unione di tutte le unità immobiliari che lo compongono» (Faq MISE del 1° Agosto 2016 , numero 2.13, interpretazione edilizio-urbanistica).
Secondo l’Articolo 2 del DLGS 192/2005 (Rendimento Energetico nell’Edilizia) , invece, il termine edificio «può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a se stanti».
A questa definizione , ad esempio , fa esplicito riferimento il Comma 349 dell’Articolo 1 della Legge 296/2006 in tema di “ecobonus”.
Pertanto rientra , ad esempio , anche un appartamento al quinto piano di un palazzo o una villetta a schiera .
In questo caso , quindi , si potrebbe tentare di raggiungere l’isolamento termico del 25% della singola unità immobiliare , ad esempio, anche attraverso l’isolamento dall’interno , ricordando però che si deve sempre ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (che, in questo caso , è la singola unità immobiliare) ovvero, se non possibile (ad esempio , perché l’edificio è già classificato in una classe energetica appena sottostante a quella massima prevista) il conseguimento della classe energetica più alta .
Con le modifiche introdotte dal Decreto Rilancio , però , è stato consentito di beneficiare del superbonus del 110% per l’isolamento per più del 25%, non solo dell’edificio, ma anche della singola «unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari» («funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi dall’esterno») .
Potrebbe ritenersi che questa estensione abbia senso solo se per edificio si intendesse l’intero palazzo-condomìnio (fabbricato cielo-terra).
L’estensione , infatti , potrebbe essere superflua se già per edificio si intendesse il singolo appartamento o la singola villetta a schiera (secondo l’Articolo 2 del DLGS 192/2005) .
Si auspica , comunque , un chiarimento dall’ Agenzia delle Entrate, anche relativamente alla compilazione dell’APE (si veda l’Articolo 6 , Comma 4 , DLGS 19 Agosto 2005 , numero 192 , per l’APE di «più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio»).
NON SOLO LE VILLETTE A SCHIERA
Con la conversione del Decreto Rilancio , pertanto, l’ottenimento del bonus per i lavori di isolamento termico è stato esteso anche alle singole unità immobiliari di villette a schiera .
In questi casi , infatti , non è necessario isolare più del 25% dell’intero condominio orizzontale (tutte le villette a schiera), ma è sufficiente il 25% della singola unità immobiliare .
La singola «casa» delle villette a schiera , infatti , è un’«unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Queste caratteristiche dovrebbero essere rispettate anche dalle singole unità immobiliari situate , ad esempio, al piano terra di un palazzo o condominio di più piani (pertanto, non di una villetta a schiera) .
In alcuni casi , infatti , queste unità:
possono essere «funzionalmente indipendenti» rispetto al condominio; ciò indipendentemente dall’esistenza di parti comuni o meno, considerando che le parti comuni presuppongono «la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome» (risoluzione 12 Luglio 2007 Numero 167);
possono disporre di «uno o più accessi autonomi dall’esterno», non necessariamente sulla pubblica via, ma anche su cortili comuni, eventualmente chiusi da un unico cancello o portone d’ingresso (ma non su un vano scala comune , quindi , interno all’edificio).